Готова ли ваша квартира к продаже?

 

Как хочется, чтобы возможности всегда совпадали с желаниями! Законодательство РФ гарантирует нам свободу распоряжения своим имуществом, при этом накладывая определенные ограничения.

Гражданский кодекс устроен таким образом, что иногда легче продать чужую квартиру (такие случаи встречаются), чем свою собственную.

В этой статье я расскажу о документах, необходимых для продажи квартиры, о правах супругов, в том числе бывших, о налогах, перепланировках, и некоторых других моментах, которые могут помешать вам распорядиться своим имуществом.

Основные документы, которые могут потребоваться при продаже квартиры:

Паспорт.

Должен быть обязательно, чистый, без повреждений, и, что самое главное, действительный. Напоминаю, паспорт в РФ меняют при достижении 20 и 45 лет.

Правоустанавливающие документы.

Договор купли-продажи, приватизации (безвозмездной передачи), дарения, мены, ренты, свидетельство о вступлении в наследство, решение суда или соглашение о выделении долей в натуре.

В обязательном порядке должен быть один из этих документов.

Эти документы говорят о том, каким образом вам достался данный объект недвижимости. Если их нет, их нужно обязательно восстановить, это делается в регистрационной палате вашего района.

Правоподтверждающие документы.

Здесь все очень просто. Если квартира досталась вам после 2001 года, этим документом будет свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если же право было зарегистрировано до указанной даты, у вас должна быть справка из БТИ.

2001 - год, в который начало свою работу УФРС в Нижнем Тагиле, до этой даты регистрация сделок с недвижимостью была в ведении БТИ, в других городах могут быть другие даты.

Если эти документы отсутствуют, из также можно восстановить в регистрационной палате.

Технические документы на квартиру.

Это могут быть технический или кадастровый паспорта, план или оценка.

Если этих документов нет, их нужно заказать в ЦТИ вашего города (достаточно заказать кадастровый паспорт).

Эти документы есть у любого объекта недвижимости, подробнее о пакете документов для сделки смотрите в статье «готовим документы для сделки».

Сроки давности. 

Также может помешать продаже квартиры несоблюдение различных сроков:

  • 6 месяцев со дня открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя, при этом не важно, когда было получено свидетельство.
  • 3 года со дня получения свидетельства о государственной регистрации права (со дня открытия наследства, если речь идет о завещании).

Этот срок необходимо выдержать для того, чтобы избежать уплаты подоходного налога. Если этот срок вышел, то волноваться не о чем, уплачивать налог нет необходимости, если же 3 года еще не прошло, читайте статью .

Еще раз обращу ваше внимание на то, что с точки зрения закона право на квартиру переходит к собственнику в момент регистрации (указано на свидетельстве), а не с момента подписания договора купли-продажи, приватизации, или решения суда. Поэтому не следует затягивать с получением свидетельства, это может привести к неожиданным осложнениям.

Обременения.

Внимательно прочитайте свое свидетельство, в самом низу могут быть указаны различные ограничения и обременения. Чаще всего это ипотека. Сразу поясню, что ипотека это не кредит, это залог недвижимости. Подробнее об этом читайте Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Ипотека возникает в случае ипотечных кредитов, когда в залог идет недвижимость, также залог накладывается, если вы купили квартиру с помощью сертификата, или в рассрочку. После выполнения покупателем всех обязательств перед продавцом или банком, обременение нужно снять.

Отношения супругов.

Если квартира приобретена в браке, независимо от того, существует этот брак сейчас или нет, необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга/супруги (бывшего супруга/супруги), без этого документа в регистрации сделки откажут.

Перепланировка.

Бывает согласованная и несогласованная. Если она согласована, вопросов никаких не возникает, если нет, то в этом случае возникают некоторые ограничения. Во-первых, сразу исключается возможность продажи с участием ипотечного кредита (впрочем, не всегда, главное правильно выбрать оценщика). Во-вторых, даже те покупатели, которые готовы рассчитаться наличными, не всегда готовы приобретать такую недвижимость.

Есть два пути решения этого вопроса: согласовать перепланировку, процесс довольно хлопотный, или ждать своего покупателя.

Продажа комнат и долей.

Если вы продаете комнату в квартире, собственники соседних комнат имеют право преимущественной покупки. Т.е. они имеют право в первую очередь купить вашу комнату, если конечно у них есть желание и средства. Если желания или средств нет, они должны присутствовать на сделке, или дать письменный отказ от права преимущественной покупки, заверенный нотариально. То же самое справедливо и при продаже доли.

Комнаты в общежитии продавать проще, для них подобных документов не требуется.

Опека.

Если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние (до 18-ти лет), недееспособные или ограниченно дееспособные лица, для продажи принадлежащего им имущества потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Здесь перечислены основные моменты, на которые нужно обратить внимание еще до того, как вы приступите к продаже.

Остались вопросы? Задайте их на вопросриэлтору.рф

Обратная связь