Самый главный закон о новостройках. Права и обязанности покупателя.

 

Итак, вы решили купить квартиру в новостройке! Или еще только думаете об этом…

Наверняка червь сомнения гложет вашу душу. Ведь с этими новостройками столько разных “если” .

Очень хороший способ убедиться в добропорядочности застройщика или наоборот, в его шатком положении или дурных намерениях – это проверить его действия на соответствие с  Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, который является главным документом в РФ, который регулирует отношения между застройщиком и дольщиком.

Этот документ регулирует отношения между застройщиком и дольщиком только в случае так называемой “долёвки”. Если застройщик реализует квартиры по договорам паенакопления, то стоит внимательно проштудировать устав кооператива и договор паенакопления.Ниже я опишу ваши права и обязанности, а также права и обязанности застройщика, с полным текстом закона можно ознакомиться 

Участник долевого строительства – физическое или юридическое лицо, вложившие денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании зарегистрированного в порядке установленном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ договора участия в долевом строительстве.

Обязанности участника долевого стрительства.

  1. Заключить договор участия в долевом строительстве в письменной форме и зарегистрировать его вУправлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации (ч.3 ст.4). (только после тщательного знакомства с застройщиком и документами на дом, проектной декларацией, разрешением на строительство, документами на землю)
  2. Уплатить обусловленную договором цену после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч.ч.1, 3 ст.4). (то есть ни до, ни во время подписания, а только после получения должным образом зарегистрированного договора долевого участияиз регистрационной палаты)
  3. Принять объект долевого строительства, в предусмотренный договором срок, по передаточному акту или иному документу при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.1 ст.4, ч.ч.4, 5 ст.8). (или не принимать, если есть претензии к качеству строительства и отделки)
  4. Уплатить застройщику предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, в случае невыполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве (ст.10). (ну тут уж ничего не поделать…)
  5. Уступать право требования по договору участия в долевом строительстве только после уплаты цены договора или одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства (ч.1 ст.11). (то есть продавать свою новостройку другим людям только после того, как они с вами полностью рассчитаются)
  6. Уступать право требования по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч.2 ст.11). (другими словами, только после того, как вы стали законным владельцем новостройки и до момента сдачи дома, после подписания передаточного акта квартира переходит во вторичный фонд и продается по обычному договору купли-продажи)
  7. Зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации уступку прав требований по договору участия в долевом строительстве (ст.17). (если вы продаете свою новостройку или покупаете ее у дольщика, в обязательном порядке такой договор нужно регистрировать в регистрационной палате)
  8. После подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии субьекта федерации право собственности на объект долевого строительства (ч.4 ст.16) (после сдачи дома обязательно нужно будет получить свидетельство о праве собственности)

 

Права участника долевого строительства.

1.   Потребовать немедленного возврата денежных средств, а также уплаты процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных убытков, в случае привлечения денежных средств для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права (ч.3 ст.3). (но только в случае, если если вы заключили договор долевого участия и зарегистрировали его в регистрационной палате, в противном случае добиться возврата денег будет весьма непросто)

2.   В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства получить от застройщика пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью пеня уплачивается в двойном размере (ч.2 ст.6). (поэтому застройщики стараются уложиться в сроки, отведенные на строительство)

3.   В случае создания объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов потребовать от застройщика по своему выбору:

  • безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
  • соразмерного уменьшения цены договора;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2 ст.7).

(поэтому внимательно и несколько раз, а лучше с кем-нибудь прочитайте проектную декларацию)

4.   В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае:

  • неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
  • неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст. 7, ч.3 ст.7;
  • существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
  • нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.3 ст.15.1;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч.1 ст.9).

(отказаться-то можно, вопрос в другом: как вернуть свои деньги?)

5.   Договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

  • прекращения или приостановления строительства  многоквартирного дома;
  • существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, существенного изменения размера объекта долевого строительства;
  • изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • в иных установленных федеральным законом или договором случаях (ч.1.1. ст.9).

(опять тот же самый вопрос…)

6.   Может ознакомиться со следующими документами:

  • разрешением на строительство;
  • технико-экономическим обоснованием проекта строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • заключением государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектной документацией, включающей в себя все внесенные в нее изменения;
  • подтверждающими права застройщика на земельный участок (ч.2 ст.21).

(не только может, но и обязан, уклончивые ответы представителей застройщика должны вызвать подозрение, документы должны быть предоставлены сразу и в полном объеме)

7.   Потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч.2 ст.7 (ч.5 ст.8).

(да-да, и подписывать акт только после того, как все недостатки будут устранены)

Вот, пожалуй, основные права и обязанности дольщика, которые вытекают из  Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. С правами и обязанностями застройщика вы можете ознакомиться в следующей статье.

Остались вопросы? Задайте их на вопросриэлтору.рф

Обратная связь